Оценка коммерческой недвижимости
Оценка коммерческой недвижимости выступает довольно непростой задачей. Необходимо ли вам купить или продать коммерческую недвижимость, рефинансировать недвижимость или переоценить ее для целей налогообложения, важна точная оценка. Если вы покупаете квартиру в центре города, вы не хотите переплачивать за нее. Если вы продаете ту же квартиру в центре города, вы определенно хотите, чтобы вам заплатили за нее справедливую цену. Давайте рассмотрим некоторые общие термины, определим несколько главных принципов и рассмотрим различные подходы к оценке.
Почему оценка объекта коммерческой недвижимости имеет значение? Оценка недвижимости важна по нескольким причинам. Никто не хочет потерять свою выгоду в сделке с коммерческой недвижимостью. Продавцы хотят лучшую цену по сделке, а покупатели не хотят переплачивать. Кроме того, договоры аренды и ежемесячная арендная плата напрямую влияют на стоимость недвижимости.
Неспособность установить арендную плату, аналогичную сопоставимой недвижимости может привести к недооценке вашей собственности. Очень часто владельцы недвижимости не могут быстро продать свое здание на основе прогнозируемой арендной платы. С этой точки зрения оценка недвижимости имеет огромное значение, и, мы должны помочь вам правильно определить текущую стоимость коммерческой недвижимости.
Условия оценки недвижимости:
-
Предельная ставка – чистый годовой доход от аренды недвижимости, деленный на ее текущую стоимость. В целом, предельная ставка обеспечивает ожидаемую доходность объекта;
-
Обслуживание долга – ежемесячный или ежегодный платеж, который обычно включает выплату процентов и основной суммы долга;
-
Мультипликатор валовой арендной платы – цена продажи недвижимости, деленная на ее годовую потенциальную валовую арендную плату;
-
Чистый операционный доход – доход от аренды недвижимости за вычетом операционных расходов;
-
Цена за квадратный метр – цена покупки или общая стоимость разработки проекта, разделенная на квадратные метры;
-
Рентабельность инвестиций – денежный поток после обслуживания долга, деленный на общую сумму инвестиций в акционерный капитал;
-
Стоимость – предполагаемая цена продажи инвестиционной недвижимости на открытом рынке, основанная на текущей стоимости прогнозируемого потока доходов.
Принципы, определяющие стоимость коммерческой недвижимости.
При инвестициях в коммерческую недвижимость стоимость зависит от экономической выгоды объекта для его владельца; оценка стоимости коммерческой недвижимости определяется получением дохода и налоговыми преимуществами. Например, коммерческая недвижимость может принести гораздо более высокий доход, чем сдача квартиры в аренду. Тем не менее, владелец получает выгоду от дохода, получаемого от арендной платы арендатора и амортизации объекта недвижимости. Ниже приведены несколько принципов, которыми руководствуется процесс оценки.
-
Принцип 1: полезность – полезность касается того, насколько хорошо недвижимость может удовлетворить потребности текущих или будущих владельцев;
-
Принцип 2: спрос – спрос, это показатель количества людей или организаций, действующих на рынке, желающих приобрести определенный тип активов. Эти люди и организации должны иметь необходимые средства для завершения сделки;
-
-
Принцип 3: дефицит – обратной стороной спроса является доступность продукта на рынке. Всегда будет ограниченное предложение конкурирующих объектов. Это то, что мы называем дефицитом, но даже в случае крупных офисных зданий дефицит может очень быстро обернуться избытком предложения;
-
-
Принцип 4: возможность передачи – возможность передачи относится к тому, насколько легко передать права собственности на коммерческую недвижимость от одной стороны к другой;
-
Принцип 5: соотношение затрат и рыночной стоимости – стоимость, цена и рыночная стоимость часто используются взаимозаменяемо, что может вызвать некоторую путаницу. Стоимость – это то, сколько застройщик тратит на рабочую силу, материалы, землю и другие затраты на строительство объекта. Наиболее важным фактором, определяющим оценку здания, является доход – то, какой доход здание в настоящее время приносит своему владельцу, и потенциал увеличения дохода с течением времени – вот основные факторы оценки здания.
Что касается коммерческой недвижимости, стоимость объекта важна по разным причинам. Для начала, оценка влияет на цену продажи. Это также играет ключевую роль в рефинансировании недвижимости. Точная оценка стоимости – это первый шаг перед совершение сделок по купле-продаже коммерческой недвижимости.